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　　高回報仍需防范泡沫

　　11月14日，順豐宣布與嘉民在香港簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方擬建立長期合作伙伴關(guān)系，共同合作開發(fā)建設(shè)倉儲設(shè)施。事實上，不僅是快遞，蘇寧、京東等多家電商企業(yè)紛紛加碼物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，搶灘物流地產(chǎn)市場。

　　順豐涉足物流地產(chǎn)

　　根據(jù)協(xié)議，嘉民將進一步加深與順豐的合作關(guān)系，協(xié)助后者實現(xiàn)全球發(fā)展計劃。為此，嘉民將開發(fā)優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施幫助順豐加快業(yè)務(wù)拓展。談到雙方的合作，順豐方面表示，通過知識共享，雙方將在物流倉儲設(shè)施方面開展合作，確保順豐在全球擁有優(yōu)質(zhì)的物流和倉儲設(shè)施。

　　嘉民亞洲區(qū)首席執(zhí)行官麥嘉利表示：“在中國，我們已為順豐開發(fā)了4個優(yōu)質(zhì)倉儲設(shè)施，嘉民的全球化工業(yè)地產(chǎn)平臺專注于主要樞紐城市，這與順豐的發(fā)展需求相符。我們期待開發(fā)全新的一流設(shè)施，以幫助順豐實現(xiàn)其全球發(fā)展的愿景。”

　　公開資料顯示，嘉民是一個全球性工業(yè)地產(chǎn)集團，在16個國家持有、開發(fā)和管理工業(yè)地產(chǎn)。嘉民專注于商務(wù)園區(qū)，同時擁有一系列的地產(chǎn)基金，為投資者提供專業(yè)服務(wù)和投資物業(yè)資產(chǎn)的途徑。

　　與嘉民合作并不是順豐首次涉足物流地產(chǎn)，記者發(fā)現(xiàn)，順豐于近期與多家知名物流地產(chǎn)商“達成戰(zhàn)略合作”。

　　9月6日，順豐與萬科物流簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方擬加強互動協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮優(yōu)勢互補，在物流倉儲、冷鏈探索、智慧化園區(qū)及商業(yè)配套等方面尋求戰(zhàn)略合作，互相支持，實現(xiàn)共贏。

　　5天后，順豐又與普洛斯簽訂《戰(zhàn)略合作意向書》，雙方擬加強合作，加深物流中轉(zhuǎn)場、供應(yīng)鏈倉儲、冷鏈領(lǐng)域及物流設(shè)備金融等方面的合作，打造更優(yōu)質(zhì)的物流倉儲設(shè)施，為客戶提供高品質(zhì)和快速專業(yè)的服務(wù)。

　　自建物流拓展倉儲資源

　　關(guān)注物流地產(chǎn)的不只有快遞企業(yè)，擁有自建物流的電商也是物流地產(chǎn)的密切關(guān)系方。

　　11月13日晚，蘇寧云商發(fā)布公告稱，蘇寧物流與深創(chuàng)投不動產(chǎn)擬聯(lián)合發(fā)起物流地產(chǎn)基金，投資蘇寧擬建、在建及已建成高標準倉儲物流設(shè)施，并尋求并購其他市場主體的倉儲物流設(shè)施。基金目標規(guī)模300億元，首期募資50億元。蘇寧表示，伴隨零售業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)增長，用戶對物流服務(wù)時效要求日益增強，同時自有物流對外開放程度不斷深化，公司需加快獲取更多物流倉儲資源。

　　近年來，蘇寧物流一直在加快基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，提升物流運營效率。其三季報顯示，蘇寧物流及天天快遞擁有倉儲及相關(guān)配套設(shè)施總面積628萬平方米，擁有快遞網(wǎng)點近2萬個，物流網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國352個地級城市、2810個區(qū)縣城市。

　　對于京東來說，倉儲在自建物流體系中占據(jù)了非常重要的位置，物流地產(chǎn)更是其熟悉的領(lǐng)域。

　　京東發(fā)布的2017年三季度財報顯示，報告期內(nèi)，其在全國運營405個大型倉庫，總面積約900萬平方米，并加大了智慧物流和智慧供應(yīng)鏈的技術(shù)投入。京東表示，通過加碼物流建設(shè)，零售基礎(chǔ)設(shè)施的地位不斷夯實。隨著物流設(shè)施持續(xù)向第三方商家開放，京東將獲得可觀的邊際收益。

　　除了電商，房地產(chǎn)企業(yè)同樣重視物流地產(chǎn)布局。今年10月，房地產(chǎn)業(yè)龍頭萬科成立了物流地產(chǎn)投資基金，同時在多地投資物流地產(chǎn)項目，還參與了普洛斯的私有化收購。此外，綠地、越秀等房企均將物流地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)拓展方向，而平安等金融機構(gòu)也在積極搶灘物流地產(chǎn)市場。

　　發(fā)展還需防范泡沫

　　除房企外，電商、金融機構(gòu)等企業(yè)都在加快速度搶灘物流地產(chǎn)，其內(nèi)在動力是什么?業(yè)內(nèi)普遍認為，較高投資回報率是重要原因。廣發(fā)證券認為，高標物流倉儲設(shè)施的收益率明顯高于其他商業(yè)類地產(chǎn)。目前，我國一線城市的物流地產(chǎn)收益率為6.5%~7%，而寫字樓及購物中心的收益率只有4%~5.5%。

　　萬科董事會主席郁亮曾表示，未來10年，萬科的房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)仍將保持穩(wěn)定發(fā)展。“另外有機會做得很大、可以向行業(yè)數(shù)一數(shù)二目標發(fā)展的優(yōu)勢業(yè)務(wù)有兩個：一是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營，二是物流地產(chǎn)。”

　　電商觀察人士李成東表示，對電商企業(yè)而言，除了投資回報、物業(yè)增值外，物流地產(chǎn)還可與關(guān)聯(lián)行業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同。電商企業(yè)自有物流資產(chǎn)價值高，通過合資成立物流地產(chǎn)基金，有助于盤活資產(chǎn)，加速能力提升。

　　中國指數(shù)研究院的報告顯示，物流地產(chǎn)的規(guī)?；l(fā)展時期已去。未來，項目布局將更加集中于一線城市周邊的衛(wèi)星城、“一帶一路”沿線城市以及位于交通大動脈的重點城市。在增量用地規(guī)模減少的情況下，企業(yè)間通過更加靈活的合資、戰(zhàn)略合作、入股等形式，打破土地獲取瓶頸，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。而把握高標倉儲的智能化發(fā)展機遇，不斷豐富、提升運營服務(wù)內(nèi)容及水平，將成為物流地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。

　　不過，專家也認為，物流地產(chǎn)的發(fā)展并不像看上去那么“美”。清華大學互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院副院長劉大成認為，對于投資方而言，發(fā)展物流地產(chǎn)將面臨三重挑戰(zhàn)——

　　首先，物流地產(chǎn)投資回報期較長，收益更多依賴物流地產(chǎn)的運營能力。其次，物流地產(chǎn)的成功運營，要么有本地區(qū)域化產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈的支持，要么有橫向網(wǎng)絡(luò)化平臺的支撐，或者有第四方物流管理運營公司的市場分額，才能維持生存、贏取利潤。最后，只有實現(xiàn)土地溢價、物流規(guī)模及范圍溢價、物流增值服務(wù)溢價，才能讓物流地產(chǎn)實現(xiàn)真正的可持續(xù)快速增長。

　　在劉大成看來，物流地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)主要是防范泡沫。“物流地產(chǎn)的主要特點是物業(yè)經(jīng)營，客戶主要是物流企業(yè)，這一領(lǐng)域很難像住宅市場那樣存在很大的投機性需求。只有真正符合市場需要的物流地產(chǎn)項目才值得開發(fā)，一哄而上的道路行不通。”