聚焦城鎮(zhèn)老舊小區(qū)怎么改造，資金如何籌集，7月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》。

3個(gè)月前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)老舊小區(qū)改造做出要求，2020年全國(guó)計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶，比2019年增加一倍。在此基礎(chǔ)上，此次《意見(jiàn)》對(duì)這一目標(biāo)進(jìn)一步細(xì)化。

我們知道，在國(guó)家投資推進(jìn)的新基建中，物聯(lián)網(wǎng)扮演了非常重要的角色，那么與新基建并肩而行的“老基建”改造工程，將惠及哪些行業(yè)？與此相關(guān)的物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)將如何重拳出擊？基于此，物聯(lián)網(wǎng)智庫(kù)研究組重磅推出這份《老舊小區(qū)改造——物聯(lián)網(wǎng)視角下的機(jī)遇與挑戰(zhàn)》行業(yè)報(bào)告，掃描下方的二維碼即可下載報(bào)告全文。

本報(bào)告在完成的過(guò)程中得到了中國(guó)電信、中國(guó)通信服務(wù)股份有限公司、特斯聯(lián)科技集團(tuán)有限公司、廣州云智易物聯(lián)網(wǎng)有限公司、北京四信數(shù)字技術(shù)有限公司、全景智聯(lián)（武漢）科技有限公司、廈門矽創(chuàng)微電子科技有限公司、上海曼敏科技有限公司等公司的大力支持，物聯(lián)網(wǎng)智庫(kù)研究組在此表示衷心的感謝。

一.老舊小區(qū)改造的背景

根據(jù)國(guó)家住建部摸底排查，截止2019年7月，住建部副部長(zhǎng)黃艷表示，各地上報(bào)需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有17萬(wàn)個(gè)，涉及居民上億人，約4200萬(wàn)戶，2000年以前建成的老舊小區(qū)的量，大概有30億平方米。2020年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶。受疫情影響，截至5月底，今年新開(kāi)工的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目約為年度任務(wù)量的20%左右，但進(jìn)入6月后新開(kāi)工項(xiàng)目快速增加，截至6月底，已經(jīng)達(dá)到40%以上。

根據(jù)2020年7月20日國(guó)務(wù)院最新發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類。

圖《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》

（1）基礎(chǔ)類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容，主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎(chǔ)設(shè)施包括改造提升小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動(dòng)通信等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等。

（2）完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容，主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設(shè)環(huán)境及配套設(shè)施包括拆除違法建設(shè)，整治小區(qū)及周邊綠化、照明等環(huán)境，改造或建設(shè)小區(qū)及周邊適老設(shè)施、無(wú)障礙設(shè)施、停車庫(kù)（場(chǎng)）、電動(dòng)自行車及汽車充電設(shè)施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施、物業(yè)用房等配套設(shè)施。

（3）提升類。為豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區(qū)及周邊實(shí)際條件積極推進(jìn)的內(nèi)容，主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造，包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施、周界防護(hù)等智能感知設(shè)施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場(chǎng)、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)專項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。

二.老舊小區(qū)改造的物聯(lián)網(wǎng)機(jī)會(huì)

1. 老舊小區(qū)改造物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈

老舊小區(qū)改造為物聯(lián)網(wǎng)行業(yè)提供了很多機(jī)會(huì)，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，基礎(chǔ)設(shè)施建筑內(nèi)的水電氣網(wǎng)的改造、智能監(jiān)測(cè)、智能化抄表等；第二，小區(qū)公共區(qū)域智慧停車場(chǎng)、智能路燈、智能安防等；第三，是關(guān)于其他的智慧設(shè)施，例如加裝電梯、適老設(shè)施、智慧廣告牌等。

圖老舊小區(qū)改造物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈

2.各個(gè)物聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)容量的測(cè)算

（1）水電氣熱智能電表舊管網(wǎng)改造

測(cè)算方法：根據(jù)國(guó)家明確的舊改將涉及小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民700萬(wàn)戶；水電氣熱的改造是最基本的改造，因此假設(shè)改造將涉及所有居民；用居民戶數(shù)乘以戶均改造費(fèi)用，估算出總體的市場(chǎng)空間；其中進(jìn)行智能化改造的小區(qū)在20%～40%之間，在基礎(chǔ)的改在費(fèi)用上需再花費(fèi)50%，經(jīng)過(guò)相乘估算出智能化改造的總體市場(chǎng)。

根據(jù)某省關(guān)于全省改造智能電表中相關(guān)規(guī)定，計(jì)劃投資120億元，全面完成全省400萬(wàn)戶電表改造，可以估算一戶的改造費(fèi)用在3000元左右。因此，測(cè)算結(jié)果為全國(guó)老舊小區(qū)改造的電網(wǎng)市場(chǎng)在210億元。

以某省高新區(qū)已改造完成的試點(diǎn)小區(qū)為例：舊改過(guò)程中，管網(wǎng)進(jìn)行全面更新、實(shí)行水表出戶，同時(shí)實(shí)施表箱更換、消防栓增設(shè)、泵站建設(shè)等內(nèi)容，共涉及72棟樓、2424戶，總投資約1200萬(wàn)元?？梢怨浪阋粦舻乃砀脑煜嚓P(guān)費(fèi)用在4950元。因此，測(cè)算結(jié)果為全國(guó)老舊小區(qū)改造的水管網(wǎng)市場(chǎng)在346.5億元。

根據(jù)某市對(duì)管道燃?xì)獾睦吓f小區(qū)的政策可知，天然氣網(wǎng)的改造內(nèi)容包括小區(qū)加建天然氣管道包括戶外公共管道、戶內(nèi)管道和用氣具改造，政府按照每戶3300元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)改造費(fèi)用，可以測(cè)算全國(guó)老舊小區(qū)改造的天然氣管網(wǎng)市場(chǎng)在231億元。

根據(jù)某省的試點(diǎn)小區(qū)熱改政策，市財(cái)政承擔(dān)所有費(fèi)用，補(bǔ)貼一戶2000元；此外，只有北方地區(qū)涉及到熱網(wǎng)改造工程，因此假設(shè)只有一半的小區(qū)需要熱改，因此可以測(cè)算全國(guó)老舊小區(qū)改造的熱管網(wǎng)市場(chǎng)在75億元。

因此全國(guó)水電氣熱智能化改造測(cè)算結(jié)果如下：

（210+246.5+231+75）×（20%~40%）×（1+50%）

=（228.75~457.5）億元

（2）智慧停車場(chǎng)

圖立體停車場(chǎng)

根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，地面停車場(chǎng)的平均造價(jià)為2.5萬(wàn)元/車位，立體停車庫(kù)的價(jià)格為9萬(wàn)元/車位。老舊小區(qū)智慧停車場(chǎng)改造主要是是地面和立體的停車庫(kù)，不涉及地下停車場(chǎng)。根據(jù)試點(diǎn)小區(qū)對(duì)停車位的補(bǔ)增數(shù)據(jù)推測(cè)，每個(gè)小區(qū)約需要增添100個(gè)停車位。我們假設(shè)65%～70%的小區(qū)進(jìn)行地面停車場(chǎng)的改造，10%～15%的小區(qū)進(jìn)行立體停車場(chǎng)的改造，因此可以測(cè)算全國(guó)老舊小區(qū)改造的智慧停車場(chǎng)的總市場(chǎng)在1033.5～1160.3億元的范圍內(nèi)。

（3）電梯安裝

根據(jù)目前的市場(chǎng)價(jià)，一部電梯的安裝價(jià)格在40-60萬(wàn)元范圍內(nèi)，住建部的資料顯示老舊小區(qū)改造的居民有700萬(wàn)戶，對(duì)應(yīng)的建筑面積在6.7億平方米?；诿?000平方米配置一部電梯測(cè)算，加裝電梯理論需求量為33萬(wàn)臺(tái)。總體的市場(chǎng)容量為1320～1980億元。

（4）智能門禁

以某市完成老舊小區(qū)門禁的智能化改造的試點(diǎn)小區(qū)為例，該小區(qū)智能門禁改造的資金投入為9000元左右，因此經(jīng)估算，智能門禁總體的市場(chǎng)容量為3.51億。

（5）充電樁安裝

充電樁的安裝應(yīng)該與車輛的比例為1:1，需要改造的老舊小區(qū)總計(jì)700萬(wàn)戶，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)，2019年我國(guó)電動(dòng)汽車的普及比例約為4.2%，因此需要安裝的充電樁數(shù)量約為29.4萬(wàn)個(gè)。充電樁的平均安裝價(jià)格約2000～8000元不等。因此，據(jù)估算，充電樁的總體的市場(chǎng)容量約為5.88～23.52億元。

（6）智能戶外廣告機(jī)

根據(jù)市場(chǎng)價(jià)，小區(qū)用的智能戶外廣告機(jī)的價(jià)格在8000～12000元的范圍內(nèi)。待改造的老舊小區(qū)有3.9萬(wàn)個(gè)，我們假設(shè)40%～60%的小區(qū)需要智能戶外廣告機(jī)，因此智能戶外廣告機(jī)的總體市場(chǎng)容量約為1.25～2.8億元。

（7）智慧安防

經(jīng)過(guò)對(duì)某省已經(jīng)完成試點(diǎn)的小區(qū)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，安裝一個(gè)小區(qū)的智能安防系統(tǒng)均價(jià)在10萬(wàn)元左右，全國(guó)有3.9萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行改造。因此，智能安防系統(tǒng)的總體市場(chǎng)容量約為39億元左右。

三.老舊小區(qū)改造案例

1.中國(guó)電信

中國(guó)電信對(duì)福州市鼓樓區(qū)軍門社區(qū)進(jìn)行智慧社區(qū)建設(shè)，該小區(qū)系鼓樓區(qū)內(nèi)典型的老舊住宅區(qū)，占地面積約18萬(wàn)平方米，樓院68座，總戶數(shù)3500余戶。

表軍門社區(qū)智慧化改造方案列表

2. 中通服創(chuàng)立科技

2020年，中通服創(chuàng)立科技聯(lián)手中國(guó)電信，共同為四川某市打造智慧社區(qū)綜治項(xiàng)目。該項(xiàng)目基于物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，整合“4+X”資源，利舊、升級(jí)或新建N個(gè)平臺(tái)，在原有網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)格體系基礎(chǔ)上，擴(kuò)充構(gòu)建一張經(jīng)緯貫穿的該市各縣基層治理網(wǎng)絡(luò)，打造“1+1+3”聯(lián)動(dòng)治理服務(wù)體系。該市各縣各級(jí)基層治理機(jī)構(gòu)通過(guò)該網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)有效觸達(dá)、矛盾及時(shí)處理、信息統(tǒng)一收集、網(wǎng)格綜合管理、資源全面統(tǒng)籌、事件及時(shí)預(yù)警、應(yīng)急處置有力的效果。

圖基層治理總體架構(gòu)

3.特斯聯(lián)

特斯聯(lián)所定義的AIoT+5G新型智慧社區(qū)，是將社區(qū)作為微縮的智慧城市進(jìn)行系統(tǒng)分析、分類試點(diǎn)、務(wù)實(shí)推進(jìn)。將提供精細(xì)化的強(qiáng)公共服務(wù)貫穿到設(shè)計(jì)思路、產(chǎn)品體系、科技支撐和運(yùn)維體系的全過(guò)程，基本形成了“一中心（云邊協(xié)同）、一平臺(tái)（智能大數(shù)據(jù)平臺(tái)），多系統(tǒng)、多模型，泛感知、泛應(yīng)用”的智慧城市（社區(qū)）格局。于北京市海淀區(qū)志強(qiáng)北園落地了全國(guó)首個(gè)5G新型智慧社區(qū)試點(diǎn)。

圖特斯聯(lián)AIoT+5G智慧社區(qū)技術(shù)架構(gòu)

4.云智易

云智易智慧社區(qū)解決方案基于云智易開(kāi)放兼容的物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)和物聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)中臺(tái)連接社區(qū)硬件設(shè)備、智能家居終端的社區(qū)全場(chǎng)景應(yīng)用，通過(guò)智慧通行、智慧安防、智慧環(huán)境、智慧服務(wù)這4大核心生活模塊。相關(guān)的場(chǎng)景設(shè)計(jì)包括智慧人行、智慧車行、智慧視頻服務(wù)、智慧運(yùn)維、智慧環(huán)境。2019年，云智易開(kāi)始協(xié)助中鐵建物業(yè)上線集團(tuán)統(tǒng)一物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，參與廣州荔灣國(guó)際城智慧社區(qū)改造項(xiàng)目。

圖云智易智慧社區(qū)方案設(shè)計(jì)架構(gòu)

5.四信

四信針對(duì)老舊小區(qū)的消防隱患防控，制定出具有針對(duì)性的解決方案。通過(guò)核心物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，運(yùn)用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)城市內(nèi)大范圍老舊小區(qū)消防隱患實(shí)時(shí)在線監(jiān)控。

圖四信智慧消防云平臺(tái)架構(gòu)

建設(shè)內(nèi)容包括電氣火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)、電瓶車充電樁安全監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、獨(dú)立式安全探測(cè)系統(tǒng)、市政消火栓監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、數(shù)字化巡查管理系統(tǒng)、安防視頻監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)、通信網(wǎng)絡(luò)建等。

圖四信智能斷路器

（來(lái)源：https://mp.weixin.qq.com/s/kArLhTATkixxvHtRqtLm-Q）

6.全景智聯(lián)

全景智聯(lián)（武漢）科技有限公司是專業(yè)從事“城市微場(chǎng)景”的數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。依托物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)及人工智能等技術(shù)，結(jié)合各個(gè)“微場(chǎng)景”自身的行業(yè)應(yīng)用需求，構(gòu)建了完整的、標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及數(shù)據(jù)服務(wù)體系。通過(guò)數(shù)據(jù)中臺(tái)的定制化服務(wù)，沉淀數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)價(jià)值；通過(guò)場(chǎng)景的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，讓數(shù)據(jù)上“鏈”，助力社會(huì)治理。其在武漢光谷理想城的智慧社區(qū)項(xiàng)目取得了很好的效果。

圖全景智聯(lián)數(shù)據(jù)中臺(tái)方案結(jié)構(gòu)

圖全景智聯(lián)智慧社區(qū)技術(shù)架構(gòu)

7.廈門矽創(chuàng)

廈門矽創(chuàng)微電子科技有限公司致力于解決城市水務(wù)管理難題，“探漏者”-供水管網(wǎng)滲漏報(bào)警平臺(tái)將物聯(lián)網(wǎng)與人工智能技術(shù)深層次結(jié)合，利用人耳仿生學(xué)原理，通過(guò)對(duì)供水管網(wǎng)振等信息的收集分析，實(shí)現(xiàn)了對(duì)城市供水管網(wǎng)漏損的全天候智能監(jiān)測(cè)，能快速準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)漏點(diǎn)并進(jìn)行自動(dòng)報(bào)警和精準(zhǔn)定位。

該平臺(tái)通過(guò)安裝在供水管網(wǎng)上的探漏儀采集管道振動(dòng)數(shù)據(jù)，采用無(wú)線傳輸方式將信號(hào)傳輸?shù)铰┧當(dāng)?shù)據(jù)分析平臺(tái)，漏水?dāng)?shù)據(jù)分析平臺(tái)將收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行智能分析，濾除各種干擾信號(hào)，挖掘出隱藏在各種復(fù)雜信號(hào)中的漏水信息；并通過(guò) GIS 地理信息平臺(tái)為用戶提供直觀形象的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)，包括供水管線的電子矢量地圖，探漏儀的安放位置、最新?tīng)顟B(tài)，漏水標(biāo)識(shí)，歷史數(shù)據(jù)等各種信息，同旪針對(duì)各種異常情況為用戶提供自動(dòng)報(bào)警服務(wù)。

圖 “探漏者”-供水管網(wǎng)滲漏報(bào)警平臺(tái)

8.上海曼敏

上海曼敏于2019年推出的工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)解決方案集成系統(tǒng)“無(wú)限聚控-Kontrolle System”， 它是能夠根據(jù)客戶的實(shí)際需求進(jìn)行定制解決方案的工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)系統(tǒng)。

基于“無(wú)限聚控-Kontrolle System”提供Kontrolle Protection、Kontrolle Monitor和Kontrolle Tenement三個(gè)級(jí)別的產(chǎn)品系列，Protection系列為目前安防級(jí)別最高的系統(tǒng)，在有消防、安防需求的場(chǎng)景使用；Monitor系列通常應(yīng)用于能源、設(shè)備與環(huán)境監(jiān)測(cè)場(chǎng)景，該系列側(cè)重于設(shè)備傳感器多樣性的打造；Tenement系列則是針對(duì)公寓房、出租房的終端設(shè)備進(jìn)行管理，主要強(qiáng)調(diào)使用體驗(yàn)感與成本控制。因此，以上三個(gè)級(jí)別的產(chǎn)品系列也可以應(yīng)用于智慧社區(qū)及老舊小區(qū)的改造中。

圖樓宇環(huán)境綜合監(jiān)測(cè)系統(tǒng)架構(gòu)

四.老舊小區(qū)改造建議

根據(jù)目前老舊小區(qū)改造的現(xiàn)狀分析，可以從明確改造標(biāo)準(zhǔn)、安排好改造時(shí)間表，解決改造過(guò)程中的矛盾、調(diào)和各方利益，尋求可行的資金投入與后期管理模式等方面進(jìn)行改造。

首先，明確改造標(biāo)準(zhǔn)、安排好改造時(shí)間表。根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)下居民的需求做出改造。不同小區(qū)有不同的狀況，因此也會(huì)有不同的需求，如何滿足改造的需要應(yīng)該充分征求居民的意見(jiàn)。此外，在安排好改造時(shí)間方面，目前多地已經(jīng)從整體上明確了老舊小區(qū)改造時(shí)間表，但也需要從更為細(xì)化的角度規(guī)劃改造進(jìn)程。

其次，解決改造過(guò)程中的矛盾、調(diào)和各方利益。比如在拆除違建的過(guò)程中會(huì)遇到阻攔，在安裝電梯時(shí)也會(huì)遇到難以獲得所有居民同意的境況，這時(shí)就可以安裝刷卡式電梯。此外，很多老舊小區(qū)都沒(méi)有專業(yè)的物業(yè)管理，居民對(duì)改造后收取較高的物業(yè)費(fèi)并不認(rèn)可，此時(shí)就可以采用階梯式的物業(yè)費(fèi)收取模式，物業(yè)費(fèi)每隔一段時(shí)間調(diào)整一次，在調(diào)整之前可以對(duì)居民采取問(wèn)卷調(diào)查，當(dāng)滿意度達(dá)到一定的比例之后才會(huì)調(diào)整。

最后，尋求可行的資金投入與后期管理模式。資金的來(lái)源可以通過(guò)規(guī)定來(lái)劃定，哪些方面的改造由政府買單，哪些需居民出資，出資的比例是多少，這就類似于醫(yī)療保險(xiǎn)可報(bào)銷大部分醫(yī)療費(fèi)用，但是某些疾病依然需要個(gè)人買單。對(duì)參與積極性不高的企業(yè)而言，政府、物業(yè)、居民、企業(yè)可以討論可行的商業(yè)模式，通過(guò)提供服務(wù)的類型達(dá)到變現(xiàn)的可能。后期管理方面，老舊小區(qū)改造并非一勞永逸，若沒(méi)有長(zhǎng)期維護(hù)和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，改造效果很難長(zhǎng)期保持。應(yīng)該建設(shè)完善的、漸進(jìn)的小區(qū)管理規(guī)范。